香港資金流入是深圳房價(jia) 暴漲主因

    深圳房價(jia) 暴漲的主要原因是粵港澳經濟一體(ti) 化和深圳本地的資金流動性過剩，次要原因是深圳內(nei) 部房地產(chan) 投機活動。

    有主有次，主次分明    

    深圳和香港隻有一河之隔。目前，粵港澳經濟正在加速實現一體(ti) 化。壁壘持續降低，大大加速三地人員來往和資金的交流。自2003年以來，開通了香港居民智能身份證之後，港澳人員過關(guan) 更加便捷。深圳靠近海關(guan) 的地區已進入香港居民通勤上班的範圍之內(nei) 。2007年7月1日，正式開通了“西部通道”，香港元朗的居民隻要10分鍾就可以到達蛇口。目前，在深圳居住的香港人超過10萬(wan) ，還有更多的香港居民準備搬到深圳居住。

    粵港澳經濟一體(ti) 化是件好事，但是，有利必有弊，其副作用不可忽視，其一就是帶動了深圳的房價(jia) 暴漲。在此之前，深圳房價(jia) 從(cong) 每平方米5980元上升到9300元用了2年時間，可是從(cong) 2007年1月的10670元到6月21日上漲到15487元，上漲了50%僅(jin) 用了不到半年的時間。盡管如此，香港住房每平方米均價(jia) 為(wei) 40000-50000元，還比深圳高出一倍以上。在香港資金的衝(chong) 擊之下，深圳的房價(jia) 焉能不漲？

    最近，靠近海關(guan) 的羅湖區房價(jia) 已經上升到5萬(wan) 元，和香港郊區元朗的房價(jia) 相差無幾。根據從(cong) 深圳市國土房產(chan) 局了解到的消息，今年港人與(yu) 外籍人士在深圳置業(ye) 猛增，交易量所占比重由去年的11%上升到目前的25%，而像口岸區等個(ge) 別區域，港人成交量占到了一半。

    有人問，從(cong) 香港來的衝(chong) 擊波會(hui) 不會(hui) 抬高整個(ge) 廣東(dong) 的房價(jia) ？那倒不一定。從(cong) 都市經濟學的角度來看，房價(jia) 的擴張有其特定的規律。從(cong) 經濟中心向外，梯度遞減。首先抬高香港居民可以跑通勤的區域的房價(jia) ，然後再逐步擴散到更遠的地方。是否今後深圳的房價(jia) 會(hui) 向香港看齊？那也不一定。如果香港繼續保持國際金融中心的地位，那麽(me) 香港的房價(jia) 還是要比深圳這邊高。

    深圳房價(jia) 暴漲的主要原因是粵港澳經濟一體(ti) 化和深圳本地的資金流動性過剩，次要原因是深圳內(nei) 部房地產(chan) 投機活動。有主有次，主次分明。要害在於(yu) 從(cong) 香港過來的資金流，迅速抬高了人們(men) 對房價(jia) 上升的期望。如果沒有這個(ge) 基本麵因素，單靠投機絕對不可能把深圳的房價(jia) 炒得這麽(me) 高。塔克拉瑪幹沙漠周邊的房價(jia) 和地價(jia) 都非常低，由於(yu) 缺乏需求，從(cong) 來沒有人去炒。

    高房價(jia) 背後的產(chan) 業(ye) 轉移因素

    深圳的房價(jia) 上去了，自然帶來對工資水平上升的壓力。無論如何，勞動力密集型產(chan) 業(ye) 最終是要撤出深圳的。    

    香港人跑到深圳來買(mai) 房確實給深圳帶來巨大的衝(chong) 擊。2006年，香港人均GDP為(wei) 38127美元，而深圳僅(jin) 為(wei) 8619美元。深圳人均收入是香港的22%。居民收入巨大的落差給深圳的房地產(chan) 市場帶來巨大的壓力。深圳房價(jia) 上升幅度遠遠超過了工資增幅，難怪許多深圳居民抱怨說長此以往將買(mai) 不起房子。

    要解決(jue) 深圳居民購房壓力，看起來隻有叫企業(ye) 給員工增加工資。如果收入增加得比房價(jia) 更快自然購房就不成問題。可是，老板們(men) 會(hui) 不會(hui) 考慮到勞動力成本過高，企業(ye) 無利可圖而拒絕給員工增加工資？我看可能性非常大。

    如何解決(jue) 這個(ge) 難題？在短期內(nei) 員工們(men) 可以試圖和老板談判，想方設法改善自己的收入，但是從(cong) 長期來看，前景不妙，許多企業(ye) 將無法在深圳立足。

    問題的深層是產(chan) 業(ye) 結構的升級換代。

    從(cong) 曆史的角度來看待這個(ge) 問題，早在意料之中。請問改革開放初期深圳的企業(ye) 都是從(cong) 哪裏來的？許多企業(ye) 都是從(cong) 香港、台灣、新加坡遷移來的。由於(yu) 那些地方工資水平高，房價(jia) 高，所以台灣的雨傘(san) 業(ye) ，香港的成衣業(ye) ，韓國的製鞋業(ye) 都遷到中國內(nei) 地來了。首先登陸的地方就是深圳。

    勞動力密集型產(chan) 業(ye) 從(cong) 香港、台灣轉移出來之後，那些地方丟(diu) 失了許多就業(ye) 機會(hui) ，可是，最終那些地方的居民是更窮了還是更富了？這個(ge) 問題不言而喻，四小龍迅速實現了產(chan) 業(ye) 升級，那些地方的老百姓比以前更富了。當然也不排除有些人在產(chan) 業(ye) 轉移過程中跟不上形勢而落伍。可是，無論從(cong) 理論上還是從(cong) 實踐上，落伍者都沒有理由來責怪產(chan) 業(ye) 升級。

    產(chan) 業(ye) 轉移和升級是經濟學的基本規律之一。在第二次世界大戰之後，美國是世界上勞動力密集型產(chan) 品的生產(chan) 中心。美國在第二次世界大戰中動員了1200萬(wan) 軍(jun) 隊，到了1946年隻保留160萬(wan) 。有1000多萬(wan) 軍(jun) 人複員、轉業(ye) ，卻沒有出現嚴(yan) 重的失業(ye) ，靠的就是服裝、鞋帽、玩具等勞動力密集型產(chan) 業(ye) 。美國當時是勞動力密集型產(chan) 品的“世界工廠”。

    後來，美國人的工資水平上去了，這些產(chan) 品轉移到工資水平相對比較低的日本。等日本的工資也漲上去之後，這些產(chan) 業(ye) 就轉移到亞(ya) 洲四小龍。由於(yu) 這些經濟體(ti) 的規模有限，很快就實現了充分就業(ye) ，沒過幾年他們(men) 的工資水平也漲上去了。恰好趕上中國的改革開放，於(yu) 是，勞動力密集型產(chan) 品就轉移到內(nei) 地了。第一站就是當時位於(yu) 改革開放前沿的深圳特區。實事求是地說，深圳人就是沾了這個(ge) 產(chan) 業(ye) 轉移的光，在中國各省當中先富了起來。

    三十年河東(dong) ，三十年河西。改革開放三十年了，新的一波產(chan) 業(ye) 轉移很可能要從(cong) 深圳開始。深圳的房價(jia) 上去了，自然帶來對工資水平上升的壓力。無論如何，勞動力密集型產(chan) 業(ye) 最終是要撤出深圳的，能夠留在深圳的必定是那些高科技、資本密集產(chan) 業(ye) 或金融、信息、服務行業(ye) 。雖說產(chan) 業(ye) 轉移的細節可能有先有後，但是那些低工資、勞動力密集產(chan) 業(ye) 肯定在深圳站不住腳。與(yu) 其將來在競爭(zheng) 中被淘汰還不如未雨綢繆，早做準備，主動向內(nei) 地遷移。

    深圳房價(jia) 暴漲的根本原因是粵港澳經濟一體(ti) 化以及隨之而來的產(chan) 業(ye) 轉移，在經濟發展過程中曾經發生在美國、日本、四小龍的故事今天在深圳開始重演。類似的現象今後還將在上海、北京、廣州陸續出現。我們(men) 應當正確認識這個(ge) 規律，積極調整我們(men) 的產(chan) 業(ye) 結構，爭(zheng) 取讓中國經濟更穩健地持續發展下去。